自从去年326新政以来，北京商住市场可以说是瞬间冰冻！从每天成交20-30套，下降到了每个月成交不足10套！二手房市场也是少有人问津！
但是由于这几年新城发展快速，并同时要推进职住平衡，规避睡城效应。因此北京各大近郊区的商办用地供应明显过大，从而导致商住类产品处于过剩状态。
326新政之前，由于商住类产品不限购，可贷款，再配合前几年北京住宅供应量的高度稀缺，从而推动商办转商住的高潮，帮助政府快速去商办库存。
而从目前看，北京326新政明显有点用力过猛，不仅停止了个人购买新房商住和贷款，同时对二手房商住的限购提高到比住宅还要严格的条件，这一定会对北京商办存量去库存造成严重的后果。
根据北京土地数据显示，2016年和2017年两年，北京又新增商办存量至少500万平米，而且有不少还是自持型商办，如果不做商办改住宅的政策调整，后面将会面临巨大的去库存压力。
7月6日，北京顺义区建委终于憋不住了，发布了顺义区商办去库存的三大新政，将会直接推动北京商办改住宅的政策进程：
第一条：
存量商办可以改公租房，彻底变性！
这一条基本上就直接推动商办类产品彻底变成了住宅类产品，不仅是消防、民水民电，以及单户卫生间上下水等问题均可以得到解决，更重要的是可以落户了！
根据北京市2017年9月29日公布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中的相关条款，租赁公租房及直管公房的集体户口，可以办理落户。如果非北京户，可以办理居住证。
这样一来，就可以直接就近上学了！
所以说，第一条政策直接改公租房，相当于将商办类产品彻底变性了。
第二条：
允许商办类产品改成集体宿舍，推动企业购置商住
根据之前的规定，北京市是不允许有群租房的。后来经过政策调整，允许出现集体宿舍类产品，了解更多关于海南户口资讯，关注海南人才引进服务中心，也就是说如果一群人是一个公司的员工，就允许进行群租。
商住类产品在之前的清查中，由于不能满足住宅的消防，是绝对不允许有群租出现的，从而导致商住类租金价值不高。
这一次允许将商办类产品改成集体宿舍，尤其是可以用来当做企业的宿舍，是一条重要的销售出路。因为商住之前由于不能用来居住，所以很多企业买楼只能用作办公，用途受到了限制。
而这一次允许商办类产品用作集体宿舍，就给企业购买提供了新出路，相当于给公司购买提供了一个新的理由。
这样一来，很多公司就会考虑购置商办类产品用来改做宿舍，甚至做成小公寓来投资出租获取收益，从而推动了商住类产品的销售去存款。
第三条
可改造公寓酒店类项目，为商办REITs提供了条件支持
商办类产品如果改成公寓酒店类项目，意味着商办规划变成了酒店类规划，从办公类产品演变成了酒店类产品。
这样一来，整个消防及规划限制都要重新设定，为酒店类运营提供了坚实的基础，本质上是为整栋物业的运营出租提供了便利条件。
这也就是意味着未来商办类产品如果运营的好，也可以顺利实现资本化运作，为REITs打下了坚实的基础。
这样一来，就为大量的基金收购提供了基础，这也是去库存的一种核心手段之一。
目前根据顺义政策来看，还仅仅是针对一手商办类物业，关于二手商办类物业尚未有最新的政策出台。
但是我个人认为，目前的政策取向对于二手商住也是明显的利好：
第一，可以尽快推动北京商住市场进入二手房市场，避免竞争。未来随着大量的一手商住逐渐商改住完成，具有独立产权，且可以销售给个人的二手商住稀缺会更强。
第二，二手商住的租金会有所提高。不管是一手商办类产品改成公租房，还是集体宿舍，或是酒店，租金均只高不低。这样一来，二手商住的租金会有明显提升，出租回报率会增长。
从目前的政策演变来看，326新政之后，北京商办其实也面临巨大的去库存压力，在这种压力之下，北京商住政策极有可能会迎来第二次大调整，让我们拭目以待！
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